Bí quyết quyết toán thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản

Kể từ ngày 1/1/2014 Theo điều 16 Thông tư Số 78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ tài chính: Hướng dẫn cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản cụ thể như sau:
I. Đối tượng chịu thuế:

- công ty thuộc diện chịu thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
nhà hàng thuộc đa số thành phần kinh tế, mọi ngành nghề mang thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản;
công ty marketing bất động sản có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất.

- Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

>>> Tham khảo thêm: Học thực hành kế toán thuế
+ Thu nhập từ chuyển nhượng quyền dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn sở hữu chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật);
+ Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của siêu thị marketing bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai ko phân biệt có hay không với kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền có đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, nhắc cả các tài sản gắn ngay tắp lự với nhà, công trình xây dựng đó nếu ko tách riêng giá trị tài sản lúc chuyển nhượng ko phân biệt với hay không với chuyển nhượng quyền tiêu dùng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất;
+ Thu nhập từ chuyển nhượng những tài sản gắn liền sở hữu đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền có hoặc quyền dùng nhà ở.

- Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp buôn bán bất động sản không bao gồm ví như nhà hàng chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

II. cách tính thuế TNDN từ chuyển nhượng bất động sản

Số thuế thu nhập siêu thị phải nộp

=

Thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

X

22%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế (=) thu nhập chịu thuế (-) những khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của những năm trước (nếu có).

một. Thu nhập chịu thuế.
- Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản mức giá được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, tậu bán bất động sản ưng ý sở hữu quy định của pháp luật (bao gồm cả những khoản phụ thu và phí thu thêm ví như có).
- nếu giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, tìm bán bất động sản rẻ hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.

- Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, ko phụ thuộc việc bên chọn đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước với thẩm quyền.

- trường hợp công ty thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, với thu tiền ứng trước của quý khách theo tiến độ dưới đa số hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế thu nhập nhà hàng tạm nộp là thời điểm thu tiền của người mua, cụ thể:

+ ví như doanh nghiệp với thu tiền của người mua mà xác định được tầm giá tương ứng có doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng sở hữu doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo doanh thu trừ giá tiền.
+ ví như siêu thị với thu tiền của quý khách mà chưa xác định được chi phí tương ứng sở hữu doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế thu nhập doanh nghiệp theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa cần tính vào doanh thu tính thuế thu nhập siêu thị trong năm.

lúc bàn giao bất động sản nhà hàng bắt buộc thực hiện quyết toán thuế thu nhập doanh nghiệp và quyết toán lại số thuế thu nhập nhà hàng buộc phải nộp. trường hợp số thuế thu nhập siêu thị đã tạm nộp phải chăng hơn số thuế thu nhập nhà hàng phải nộp thì doanh nghiệp cần nộp đủ số thuế còn thiếu vào Ngân sách Nhà nước. giả dụ số thuế thu nhập doanh nghiệp đã tạm nộp lớn hơn số thuế cần nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế thu nhập công ty phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa.

Đối với doanh nghiệp buôn bán bất động sản với thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ và kê khai tạm nộp thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu thu được tiền, doanh thu này chưa buộc phải tính vào doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm đồng thời mang phát sinh chi phí quảng bá, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới lúc bắt đầu chào bán vào năm phát sinh doanh thu thu tiền theo tiến độ thì chưa tính những khoản giá tiền này vào năm phát sinh giá tiền. các khoản giá tiền PR, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới này được tính vào chi phí được trừ theo mức khống chế theo quy định vào năm trước tiên bàn giao bất động sản, phát sinh doanh thu tính thuế thu nhập công ty.

a.2) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số nếu được xác định như sau:

- ví như nhà hàng sở hữu cho thuê lại đất thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. giả dụ bên thuê trả tiền thuê trước cho rộng rãi năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền 1 lần. Việc sắm hình thức doanh thu trả tiền 1 lần chỉ được xác định lúc nhà hàng đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối sở hữu Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối mang những bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất.
giả dụ nhà hàng đang trong thời gian hưởng khuyến mãi thuế thu nhập siêu thị lựa tìm bí quyết xác định doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho rộng rãi năm thì việc xác định số thuế thu nhập công ty từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế thu nhập công ty của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước.

- trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trường hợp có chuyển quyền sử dụng đất là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền dùng đất do các bên thỏa thuận.
- trường hợp chuyển quyền tiêu dùng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền dùng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.
Việc xác định doanh thu đối sở hữu những trường hợp nêu tại tiết a2 bắt buộc đảm bảo các nguyên tắc nêu tại tiết a1 điểm này.

b) chi phí chuyển nhượng bất động sản:

b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- những khoản chi được trừ để xác định thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế phải tương ứng mang doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều kiện quy định những khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi ko được trừ quy định tại Điều 6 Thông tư này.

- nếu dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản tầm giá chung dùng cho dự án, giá tiền trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền để xác định thu nhập chịu thuế của khoảng trống đất chuyển quyền; bao gồm: giá tiền đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; giá thành bồi thường về tài sản trên đất; mức giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp với thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền dùng đất, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền tiêu dùng đất, thu tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cần nộp Ngân sách Nhà nước, các tầm giá khác đầu tư trên đất liên quan tới chuyển quyền tiêu dùng đất, chuyển quyền thuê đất.

Việc phân bổ các mức giá trên được thực hiện theo công thức sau:

tầm giá phân bổ cho diện tích đất đã chuyển nhượng	=	Tổng giá tiền đầu tư kết cấu hạ tầng	x	dung tích đất đã chuyển nhượng
		Tổng diện tích đất được giao làm dự án (trừ không gian đất sử dụng vào mục đích công cùng theo quy định pháp luật về đất)

trường hợp một phần không gian của dự án ko chuyển nhượng được tiêu dùng vào hoạt động marketing khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế thu nhập nhà hàng đối mang hoạt động kinh doanh khác.

giả dụ công ty với hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong đa dạng năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng lúc đa số công việc hoàn tất thì lúc tổng hợp chi phí chuyển nhượng bất động sản cho phần khoảng trống đất đã chuyển quyền, công ty được tạm phân bổ giá tiền đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ khoảng trống đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản giá thành đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng có doanh thu đã ghi nhận lúc xác định thu nhập chịu thuế. Sau lúc hoàn tất công đoạn đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần khoảng trống đã chuyển quyền cho yêu thích với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. giả dụ khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải nộp thì siêu thị được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; trường hợp số thuế đã nộp chưa đủ thì siêu thị sở hữu trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định.

b.2) mức giá chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:

- Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định ưng ý với khởi thủy quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

+ Đối có đất Nhà nước giao mang thu tiền tiêu dùng đất, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền tiêu dùng đất, số tiền cho thuê đất thực nộp Ngân sách Nhà nước;
+ Đối mang đất nhận quyền tiêu dùng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất; ví như ko sở hữu hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm siêu thị nhận chuyển nhượng bất động sản.
+ Đối có đất với nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền tiêu dùng đất, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn;
+ ví như nhà hàng đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ nếu thực hiện theo quy định riêng của cơ quan nhà nước sở hữu thẩm quyền.
+ Giá trúng đấu giá trong ví như đấu giá quyền dùng đất, quyền thuê đất;
+ Đối có đất của nhà hàng sở hữu nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà ko xác định được giá vốn thì xác định theo giá các cái đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá những chiếc đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng.

trường hợp đất của nhà hàng được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá những dòng đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá những dòng đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ.

+ Đối mang đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng ví như cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên.

- mức giá đền bù thiệt hại về đất.
- giá thành đền bù thiệt hại về hoa màu.
- tầm giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật.

các khoản tầm giá bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu ko mang hóa đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được chính quyền phường, xã nơi sở hữu đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lúc Nhà nước thu hồi đất.

- những loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền tiêu dùng đất.
- mức giá cải tạo đất, san lấp mặt bằng.
- giá thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông...
- Giá trị kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất.
- những khoản mức giá khác liên quan tới bất động sản được chuyển nhượng.

nếu nhà hàng sở hữu hoạt động kinh doanh rộng rãi ngành nghề khác nhau thì buộc phải hạch toán riêng các khoản mức giá. giả dụ ko hạch toán riêng được chi phí của từng hoạt động thì chi phí chung được phân bổ theo tỷ lệ giữa doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản so với tổng doanh thu của công ty.
ko được tính vào giá thành chuyển nhượng bất động sản các khoản mức giá đã được Nhà nước thanh toán hoặc thanh toán bằng nguồn vốn khác.

2. Thuế suất thuế thu nhập siêu thị đối sở hữu hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày 01/01/2016 là 20%).

>>>Xem thêm: Lớp học phần mềm kế toán